Waarom het bestemmingsplan niet verdwenen is
Sinds de Omgevingswet op 1 januari 2024 in werking trad, heeft elke gemeente één omgevingsplan voor het hele grondgebied. Toch kom je het woord bestemmingsplan nog overal tegen. Dat is geen vergissing.
Alle bestaande bestemmingsplannen zijn op die datum automatisch onderdeel geworden van het omgevingsplan. Dat noemen we het tijdelijke deel. Daarnaast heeft het Rijk een pakket regels aan elke gemeente meegegeven, de zogenoemde bruidsschat. Gemeenten hebben tot 2032 de tijd om dit allemaal om te zetten naar een nieuw, samenhangend omgevingsplan. Tot die tijd lees je dus vaak nog gewoon de regels uit je oude bestemmingsplan.
Stap 1: zoek je adres op
Je vindt de regels voor jouw perceel in het Omgevingsloket, via het onderdeel Regels op de kaart. Je typt je adres in, klikt op je perceel en krijgt een overzicht van alle regels die op die plek gelden. Dat zijn regels van de gemeente, maar soms ook van de provincie of het waterschap.
Bij veel gemeenten is het tijdelijke deel nog niet netjes in het loket verwerkt. Je ziet dan een verwijzing naar het oude bestemmingsplan, dat je via de gemeente of een landelijke planviewer kunt openen. Lukt het niet, bel dan gerust de gemeente. Zij kunnen je precies vertellen welk plan geldt.
Relevante dienst
Archiefonderzoek
Wij vragen de bestaande bouwtekeningen van je pand op bij het gemeentearchief en leveren ze overzichtelijk aan.
Op aanvraag
Stap 2: begrijp de opbouw
Een bestemmingsplan, en dus ook het tijdelijke deel van het omgevingsplan, bestaat meestal uit drie onderdelen:
- De verbeelding: de kaart met kleuren en lijnen. Hier zie je welke bestemming jouw perceel heeft, bijvoorbeeld Wonen of Tuin, en waar het bouwvlak ligt.
- De regels: de tekst die zegt wat er binnen elke bestemming mag. Denk aan maximale goot- en bouwhoogte, het bebouwingspercentage en welk gebruik is toegestaan.
- De begripsbepalingen en meetregels: hier staat hoe je meet. Een goothoogte meet je bijvoorbeeld vanaf een bepaald peil, en dat peil is niet altijd de stoep.
Juist die meetregels worden vaak overgeslagen, terwijl ze het verschil maken tussen past wel en past net niet.
Stap 3: leg je plan naast de regels
Stel, je wilt een aanbouw aan de achterkant van je woning. Dan bekijk je eerst of de aanbouw binnen het bouwvlak valt. Valt hij erbuiten, dan zoek je in de regels naar de voorwaarden voor bijbehorende bouwwerken. Vervolgens controleer je de hoogte, de diepte en de afstand tot de perceelgrens.
Vergeet ook de dubbelbestemmingen niet. Een tweede kleur of arcering op de kaart kan betekenen dat er archeologische waarden of een waterleiding in de grond liggen. Dan gelden er extra regels, zoals een onderzoek voordat je mag graven.
Wat als je plan niet past?
Past je plan niet binnen de regels, dan is het niet automatisch onmogelijk. Je kunt een omgevingsvergunning aanvragen voor een omgevingsplanactiviteit. De gemeente beoordeelt dan of ze wil meewerken aan een afwijking. Dat is een afweging, geen recht. Gemeenten kijken onder meer naar de buren, het straatbeeld en hun eigen beleid.
Een paar tips die je kansen vergroten:
- Vraag vooroverleg aan voordat je de echte aanvraag indient. Je hoort dan vroeg of de gemeente bezwaren heeft.
- Praat op tijd met je buren. Een aanvraag waar de buren achter staan, loopt meestal soepeler.
- Zorg dat je tekeningen precies laten zien wat je wilt, met maten en hoogtes. Onduidelijkheid leidt tot vragen en vertraging.
Houd er rekening mee dat regels veranderen
Omdat gemeenten de komende jaren hun nieuwe omgevingsplan opstellen, kunnen de regels voor jouw perceel veranderen. Kijk daarom altijd naar de actuele versie op het moment dat je gaat aanvragen, en niet naar een uitdraai van een paar jaar geleden. Twijfel je over de uitleg, dan geeft de vergunningcheck in het Omgevingsloket of een telefoontje naar de gemeente meestal snel duidelijkheid. Wil je daarna dat iemand de tekeningen voor je aanvraag maakt, dan kan dat via bouwtekeningmaken.nl.